[부동산이야기] 오래된 아파트에 투자하는 것은 어떨까?

안녕하세요 ayogom 입니다. 이전에도 여러번 글을 썼던것 처럼 저는 부동산에도 큰 관심이 있는 편입니다. 오늘은 몇일 전에 회사에서 저에게 질문 주셨던 부분에 대해서 게시물로 한번 남겨 봅니다.

• 이 것은 제 개인적인 견해이므로, 투자를 종용하는 글이 아닙니다.

질문을 주신분은 현재 1주택을 가지고 계신 분이었고, 여유자금이 있으셔서 주택투자를 해보는건 어떨까 싶어서 저에게 문의를 주셨습니다. 조건은 입지가 나쁘지 않은 아파트는 10여년 정도 가지고 있으면 재개발을 해서 돈을 벌 수 있지 않겠냐 라는 이야기 였습니다.

직접적으로 위치까지 찍어서 오셨는데, 재개발에 대해서 잘 모르시는 듯 해서 전반적으로 설명을 드렸습니다. 일단 재개발의 주 포인트는 기존의 오래된 (30년이상) 아파트 중 건페율 혹은 용적률이 낮은 땅에 새롭게 주택 등을 건설해서 수익을 창출하는 사업입니다. 그렇다 보니 중요한건 현재 건페율과 용적률 그리고 현 세대수 입니다.

예를 들자면,

이 아파트였는데, 용적률이 307% / 건폐율이 19%... 이미 꽉꽉 찬 아파트 입니다.
이 말은 다시 이 아파트를 허물고 짓는다 해도, 동일 평수로 만들게 되면, 318세대로 동일하게 밖에 만들 수가 없는 겁니다. 그럼 기존 집값 + 건축비용 을 몽땅 지불해야 재개발이 가능한데, 절대.. 이렇게 안하죠.. 아니 못 하죠 ㅎ 이건 재건축도 어려운 아파틉니다... 용적률과 건폐율이 여유가 있어야 합니다. 아니면 주변대비 가격이 엄청 싸야죠 (그건 좀 불가능하겠죠?)

이번엔 가능한 아파트를 보자면

이러한 아파트 처럼 용적률이 좀 여유가 있으면 가능합니다.
그럼 새로 추가되는 집들을 이용하여 기존 집들은 비교적 소액으로 새집을 얻을 수 있게 되는거죠

이렇게 용적률 혹은 건폐율을 만족한다 하더라도....
재건축 안전진단을 받아서 D 등급 혹은 E 등급이 되어야 가능합니다. 근데 또 요즘 집을 잘 지어나서... 짱짱하더라고요 그러다 보니 기존 30년 기준에서 40년 으로 변경한다는 이야기도 나오고 있는 실정입니다.

결론은
오래된 아파트를 재개발로 투자하는것은 재개발, 재건축만을 바라보고 투자하는 것은 어렵고, 투자하더라도 용적률과 건폐율을 살펴봐서 투자를 해라. 입니다 ㅎ