경공매를 하는 순서

경매나 공매를 하는 순서

1. 물건검색

• 유료사이트를 이용하는것이 이래저래 편하다
  (굿옥션, 지지옥션, 탱크옥션)
• 공매의 경우 온비드 사이트에서 검색 및 입찰이 가능
• 경매의 경우 아직 법원 경매사이트 안들어가봄

1. 권리분석

• 괜찮은 물건이 보이면 권리분석을 한다. 임대차, 저당권 등의 권리 순위가 가장 빈번하고 일반적이다. 선순위임차인이 있는 경우 주의를 해야한다.
• 지상권, 유치권 등 특수물권등이 걸린 물건들도 있으며 해당 물건들은 해당 권리등을 해결하기가
  귀찮은 관계로 경쟁자들이 적어 더 큰 수익을 얻을 수도 있다.

1. 임장

• 일단 손품을 통해 권리분석을 어느 정도 진행했다면 실제 권리분석에 맞는지 확인 및 손품으로 알 수 없는 실제 정보들을 확인하러 물건지로 찾아가 정보 수집을 한다.
• 가장 일반적인 방법은 해당 물건지 근방의 부동산들을 돌아보며 정보 수집을 한다.
• 관리실도 이용
• 주변 이웃들도 이용
• 상황에 따라 해당 물건의 점유자나 채무자와 잡촉도 시도해 볼 수 있다.

1. 대출여부 확인

• 입찰가 산정을 위 대출여부를 문의한다.

1. 입찰가 산정

• 임장 결과, 대출문의 결과 등을 통해 입찰가를 산정한다.
• 입찰가 산정시 무리할 필요 없으며 내가 산정한 금액으로 밀어부쳐야함
• 물론 입찰가가 낙찰가에 비해 터무니 없이 차이가 난다면 입찰가 산정 방법을 다시 생각해봐야함

1. 입찰진행

• 입찰을 위해 보증금을 미리 확보

1. (낙찰이 된 경우) 명도를 위한 협의

• 명도를 위해 점유자와 협의 진행
• 빠른 명도를 위해 내용증명 발송

1. (협의가 안된 경우) 명도소송진행

• 점유물 가처분 금지명령도 신청
• 명도 소송은 왠만하면 안하는게 좋으나 진행에 된다면 겁먹지 말고 하자

1. (명도 완료된 경우) 임대 또는 매매를 위한 리모델링등

• 물건 수준이나 임대 매매등을 고려하여 리모델링 진행

1. 임대 또는 매매