鑫苑置业退出纽约市场，最早赴美上市的中国房企也不淡定了

2012年，鑫苑置业斥资5400万美元，收购位于纽约布鲁克林区Williamsburg的一处地块，准备建成豪华公寓地产项目。当时，该项目被誉为首个中国大陆企业独资项目。此外，鑫苑置业在2016年夏天还收购了纽约法拉盛的RKO Keith剧院，计划建成16层高的商住两用塔楼。这两笔交易让鑫苑置业在纽约至少可以开发将近100万平方英尺的公寓产品。

与热衷海外投资的万达等一线房企品牌不同，鑫苑置业在国内的知名度平平，但其却是最早一批进军海外市场的中国房企。“国际化”和“海外地产”一直是鑫苑置业为自己打造的品牌标签。这家起步于河南郑州的房地产公司，于2007年赴美上市，成为首家在美国上市的中国房地产企业。自此，鑫苑置业将总部迁到北京，正式开始了全球化布局。

然而，据The Real Deal报道，最近有消息人士透露，鑫苑置业正在着手解散其在纽约的运营团队XIN Development。而随着多位高管的陆续离职，鑫苑置业已经将手中三个位于纽约市的管理权交给了纽约华商跨富地产(Kuafu Properties)。

这一消息在跨富地产CEO戴上那里得到了证实。戴上称这些项目将由一个名为Xin Fu Development的公司进行管理。戴上表示，“我们很荣幸能够与鑫苑合作，他们为纽约市场带来了巨大的国际经验和资本实力。跨富也已经建立了一个投资、开发和房地产服务三位一体的专家团队。”

鑫苑置业与跨富地产关于项目的具体条款依然不得而知。不过，根据鑫苑置业公司发言人的邮件回复，鑫苑置业并不是完全退出项目，而是依然保留对项目的所有权。“鑫苑仍将继续作为整体项目开发的所有者，包括投资，建设，营销和交付，与此同时，富有经验的本地团队将提供专业的施工管理和市场营销服务。”

鑫苑置业进军纽约的发展被看作是中国企业寻求在这里独立开发项目的试金石。消息人士称在最近几个月内，鑫苑已经完全停止在纽约的所有项目投标。有人猜测，这可能与中国政府对海外房地产企业施加更大资本管制压力有关，因此逼迫中国房企撤出美国市场。

据知情人士的透露，在过去几个月，鑫苑置业在纽约进行了一次全面的内部审计，而这恰逢鑫苑在北京总部的领导班子变化：鑫苑置业官网显示，今年4月，董事会任命张立洲为新任CEO。

知情人士称，审计发现鑫苑置业在Williamsburg的216个单元的豪华公寓Oosten成本超支。同时根据法院文件，鑫苑置业也受到了几起诉讼，其中至少一起涉及买方，称鑫苑置业的联排别墅未能如期完工。

鑫苑置业在Oosten公寓遇到的麻烦至少有一部分来自其供应商。 2015年5月，开发商向该项目的设计师Wank Adams Slavin Associates提出了1000万美元的索赔。今年一月，鑫苑置业又受到前总承包商Wonder Works Construction的一笔2000万美元的官司。Wonder Works还起诉鑫苑置业要求了2000万美元的技工留置权。

然而，在11月10日的财报电话会议上，鑫苑置业并未提及这些法律诉讼，只提到在Oosten建成的216个单元中，已有167个单元售出，为鑫苑置业带来了2.44亿美元收入，同时创下了Williamsburg的房价新高。但是鑫苑置业在其季度财务报表中警告称，房子的待售时间可能会有所延长，也就是说，销售已经开始放缓。

消息人士称，公寓市场的不利因素可能会影响开发商的其他项目 - 特别是鑫苑置业准备重新开发RKO Keith剧院。 一位与鑫苑置业合作的经纪人表示：“该项目陷入停滞，存在重大问题。”

2015年11月，鑫苑还支付5,750万美元买下了曼哈顿第十大道615号地块，并从欧扎克银行获得了1.08亿美元的建设贷款以建造公寓。根据目前施工状况，施工正在如期进行。

中国政府的资本管制让投资者和开发商更难进行海外房地产交易。实际上，从2010年开始，中国曾放宽对外投资的限制，鼓励企业“走出去”。在海外投资并购愈演愈烈之际，国家发改委、商务部、央行等部门于2016年12月联合定调，高度关注海外非理性投资倾向，防范风险。7月18日，国家发改委政研室主任、新闻发言人严鹏程表示，有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策。

然而直到今年早些时候，鑫苑地产美国公司执行总裁梁朝晖还表示这并未影响到鑫苑在美国的交易，鑫苑置业对此轮监管似乎格外淡定，甚至公开表示对美国市场的表现“很满意”。可惜好景不长。虽然中国政府对海外房地产投资的打击没有正面波及鑫苑，这波监管却实实在在让鑫苑的纽约项目的潜在买家伤筋动骨。

随着鑫苑项目的时间越发紧迫，熟悉鑫苑的业内人士表示，鑫苑可能需要通过它在纽约的关系来推进计划。