재건축 vs 재개발

재건축 - 조합원이 되기 위해서는 건축물과 그 부속토지를 모두 소유하고 있어야 하지만
재개발 - 땅만(조건부) 건축물만(조건부) 가지고 있어도 조합원이 될 수 있으며,
재건축과 달리 다양한 작은 지분의 물건을 통해 입주권을 받을수 있다.
그렇기 때문에 재건축 대비 작은 금액으로 투자가 가능하다
초과 이익환수제가 적용되지 않는다.

재건축은 2018년 1월 1일부터 관리처분을 신청하는 조합은 모두 재건축초과이익환수의 대상이 된다.
재개발은 전매 재한(조합원 지위양도) 제한이 재건축대비 적다
전매제한은 사실 투기과열지구 내에서만 해당되는 부분이긴 하나 서울의 경우 모두 해당되기 때문에 재건축 대비 큰 장점이 될 수 있다.

재개발의 매력

재개발의 장점

• 앞으로 신축이 될 아파트
• 현재 가치 기준 수익이 보이는 투자 가능
• 청약 통장 있어도 당첨 경쟁 없다
• 로얄동 & 로얄층 선정가능
• 세금 : 보유세 압박 낮음, 8.1년 후 양도세 일반세율 적용
• 높은 진입장벽
• 환금성(But 8.2 대책 이후 조건부(지역, 시점)
• 관리의 편안함

재개발의 투자의 수익 구조

재개발 투자는 조합원들이 아주 저렴한 가격에 새 아파트를 가질수 있다는 것에서 출발(조합원분양가)
일반적으로 일반분양가의 75-90% 수준, 사업성이 좋은 구역일수록 일반분양가보다 더 낮게 조합원 분양가가 책정
참고 마포에 분양한 염리 3구역의 경우 25평 조합원 분양가가 4.6억 / 일반 분양가가 8억 정도에 분양

조합원분양가 + 피 < 일반분양가 < 주변시세
프리미엄이란 개념은 재개발 물건의 감정평가액이 확정된 위에서야 계산 된다.
감정평가액이 나오기 전에는 프리미엄이 계산되지는 않고 추정만 될 뿐이다.
감정평가액이 나오기 전에 투자하는 것은 프리미엄이 변동될 수 있는 리스크를 안고 투자를 하는것

초보는 감평이 나온 구역을 투자 할 것 이후 매커니즘을 어느 정도 익힌 후 감정평가가 아직 나오지 않은 타이밍에 투자하는게 좋다고 본다

재개발 투자는 이주하기전/이주후/조합원분양계약 후

• 이주하기전 : 감정평가액 + 프리미엄 - 전세보증금(또는 대출)
• 이주후 : 감정평가액 + 프리미엄 - 이주비
• 조합원 분양 계약시 : 감정평가액 + 프리미엄 - 이주비 + 조합원 분담금 * (계약금 비율, 0-20% 정도)

일반적으로 감정평가액이 큰 물건은 프리미엄이 저렴 하다 ==> 실투자금액이 많이 들기 때문
어느 구역을 가더라도 작은 빌라 물건은 인기가 많다(소액 투자 가능)
반지하/무허가 건물도 인기가 많음 (소액 투자 가능)

어느 지역을 파악할때는 "감정평가액 얼마짜리가 피는 얼마다" 짝을 묶어서 확인 할 것

Q 8.2 후 재개발도 관리처분인가 이후에 조합원 지위 양도 금지인데, 이주후에 투자할 수 없는지?

2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 구역부터 전매제한이 적용되며, 전매제한 기간은 관리 처분인가 ~ 소유권 이전 등기 까지 그리고 투자과열지구 내에서만 해당 된다.

서울시 뉴타운을 정리한 자료인데, 2000년 초중반에 지정된것중 아직도 사업시행인가 안난곳이 있다.
초보 투자자라면 최소 사업시행인가 난 곳들 위주로 투자 검토해볼 것