경매 대항력 선순위 위장 임차인 찾기

경매에서 대항력이 있는 선순위 임차인이 가짜인지 진짜인지 구분할수 있는 능력이 필요하다.

선순위 위장 임차인 혹은 가장 임차인을 찾고 입증하는 방법을 알아보자.

대항력

주택 임대차 보호법에서 대항력이란? 임차주택이나 매매/경매 등 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리
경며물건에서 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있다.
배당 요구를 신청하지 않았을 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전액 인수해야 한다.
배당 요구를 신청했다고 하더라도 경매 절차에서 보증금 전액을 배당 받지 못한다면, 남은 금액을 낙찰차가 추가로 인수해야 한다.

대항력 요건

말소기준권리(저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위 권리)가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록을 해야 한다. 전입한날 다음날 오전 0시 부터 대항력이 생긴다.
1. 임대차 계약 2. 주택 인도 3. 주민등록의 요건(토지와 건물 등기가 따로 되어 있고 저당권 등의 설정일이 다른 경우에 등기된 권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단)
대항력이 있는 임차인은 배당요구 종기일까지 배당신청을 한 경우 배당(배당 요구 종기일까지 철회 가능)
최근 깡통 전세로 인하여 대항력을 갖춘 상태에서 임차권등기 후 다른 곳으로 전입한 사례들이 있으나 대항력이 없어지는건 아니다.

위장 임차인

• 전입일만 빠르고 임차인의 지위에 있지 않은 자
• 임차인일지라도 경매 부동산의 대출 실행시 임차인의 지위를 주장하지 않겠다고(무상임차인각서 등) 한자가 법원에 신고를 하거나 혹은 신고하지 않고 낙찰된 후 임차인의 권리를 주장하여 대항하는 경우 등

위장 임차인 찾는법

1. 입찰 전
   1. 선순위 임차인의 보증금과 근저당권 설정액(채권 청구금액)을 합한 금액이 시세 또는 감정가를 훨씬 초과하고 확정일자를 근저당권설정일 이후에 받은 경우
      • 대출은 선순위 설정액, 전세보증금, 방공제(집주인이 살고 있을때)를 하고 나서 대출액이 결정된다. 은행은 전입세대 열람 및 임대차계약서를 확인하고 대출 한도에서 전세 보증금을 공제 등 대출 실행금액이 결정)
      • 금융기관에서는 전입자와 집주인으로부터 "무상임차각인서"를 받고 대출해주거나, 전입자를 일시 전출시킨 후 대출을 실행한다.
   2. 선순위 임차인이 확정일자를 주민등록 전입시 받지 않고 말소기준권리인 근저당권설정일 이후 경매개시 결정일에 가까이와서 받을 경우.
      • 관리사무소에 반문하여 관리비 전기/수도료 등의 미납을 확인하고 납부 고지서가 누구 앞으로 발급되는지, 소유주와 임차인의 관계 조사
   3. 법원경매정보에서 문건접수내역을 확인하여 채권자인 근저당권자가 경매 사건 기록을 열람하였는지 확인.
      • 무상거주각서를 장성한 점유자가 임차인으로 배당요구 및 권리 신고를 하면 근저당권자인 채권자는 임차인의 권리신고 및 배당요구서를 확인하기 위하여 경매사건기록을 열람한다.
   4. 문건접수내역 확인 결과 근저당권자가 배당배제신청서를 제출하였다면 가장 임차인이 거의 확실하다.
      • 근저당권자는 배당요구한 임차인이 가장임차인이라는 증거자료가 확실하기 때문
2. 입찰 후(최고가 매수인)
   1. 법원 경매사건 기록을 열람, 임찬인의 배당요구서와 권리신고서, 임대차계약서, 주민등록등본 복사
   2. 임대차계약서의 하단을 살펴보아 부동산중개업자가 중개한 것인지, 임차인과 임대인 둘이서 계약한 쌍방계약인지 확인
   3. 소유자와 근저당권자의 근저당권설정계약서와 배당배제신청서를 복사 -> 임차인이라고 주장한 점유자가 무상거주인지 확인
3. 잔금 납부 후
   1. 점유이전금지가처분과 인도명령을 신청
   2. 임차인을 만나 조사한 사항을 바탕으로 인도요구
   3. 인도명령이 기각되면 항고, 재항고를 하여 가장임차임을 밝힌다.
      • 소유자와 임차인의 가족관계등록부를 열람, 부부 혹은 친인척 관계 확인
      • 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본
      • 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록 등을 수집
      • 무상임차각서와 가족관계등록부 제출, 부동산을 통한 임대차 계약의 경우 작성 당시 상황, 작성경위, 대금지급여부를 확인
      • 필요시 임대차계약서상의 보증금을 지급하였다는 증거자료 요구

선순위 위장 임차인 종류

1. 부부, 형제 자매 등의 소유자와 친인척 관계에 있거나, 사장과 종업원 등 소유자와 일접한 관계가 있다.

임대인 임차인 분석

1. 부동산의 소유자와 법적 혼인 관계가 있는 자는 임대차가 인정되지 않는다.
2. 소유자와 전입신고 입주 후 거주하다 이혼하면 임대차 계약을 체결한 배우자의 전입일은 이혼을 한 날로 부터다.
3. 전 소유주가 임차인이 된 경우 : 부동산 소유자가 아닌 채무자가 임차인인 경우 등기가 된 날 다음부터 임차인으로써 대항력이 생긴다.
4. 임차인이 대항력이 있다 하더라도 근저당 이후 기타 권리들이 발생된 후 증액한 보증금에 대하여 대항력이 없어 인수하지 않아도 된다.
5. 세대합가 : 임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록전입 일자가 늦더라도 다른 세대원의 주민등록이 앞서 전입되면, 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력 인정
6. 미준공된 건물의 경우 : 임차인이 미등기건물을 임차한 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생긴다.
7. 다가구주택, 단독주택의 경우 건물 호수가 다르더라도 지번만 제대로 기재되어 있다면 대항력 발생
8. 특수주소변경 : 집합건물(빌라, 연립주택, 오피스텔)의 경우 1/2동 101/102동 되어 있으나 건축물대장과 등기부등본상의 기재가 위의 현황과 다른 경우 임차인은 대항력을 인정받지 못한다. 주소를 정정하여 전입신고를 수정하면 수정한 날로 부터 대항력 발행