반갑습니다. 처음뵙겠습니다. 어니맨입니다.

얼마전 포항일대에 안타까운 일이 일어났습니다.대지진으로 인해 아파트가 기울고, 다가구 주택, 원룸등이 기울어서 도저히 살수 없는 “집이 아닌 집”이 되버린거를 뉴스를 통해 보셨을 겁니다.

혹자는 재개발이네, 재건축이네... 그러면서 투기가 일어난다고 하는데요... 저같으면 그냥 떠나고 싶을거 같아요.

그때 아는 변호사 사무장님한테 전화가 왔습니다. “동생아 얼마전 일어났던 포항지진 뉴스 봤지? 그때 화면속에 보이던 기울어진 아파트 보았니? 근데 하필 내 아는 의뢰인이 그 아파트를 샀는데, 계약금을 치렀고 잔금 칠려는 그날에 아파트에 지진이 일어났다는 거야. 계약금을 회수받고 싶은데, 매도인은 절대 돌려줄수 없다는 거야! 이런 상황에서 매수인이 계약금 돌려받는 방법 없겠나?

지진이라는 것도 처음 겪는 일인데, 이런 어처구니 없는 상황도 생활속에서 한번씩 일어나게 되는 군요

요약하면 이런 상황입니다.
포항에 지진이 났습니다. 그리고 아파트가 피사의 사탑마냥 기울어서 집으로의 가치가 없어졌습니다.
매수인은 집주인과 지진이 일어나기 일주일전에 집주인과 아파트 매매계약서를 작성했습니다.
계약금은 3천만원, 중도금 없이 잔금은 1달후에 치르기로 했던 상황입니다.
그런데, 지진이 났습니다.
이때, 집주인과 매수인은 어떻게 해야 할까요?
집주인은 잘됐다 싶겠죠?
매수자는 아이고~ 할겁니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요?!

민법에서는 이러한경우를 원시적불능과 후발적불능으로 구분해서, 판단을 합니다.
원시적불능이란, 이미 지진이 나서 아파트가 기울었는데, 이를 속이고 또는 집주인이 모른상태에서 매매가 이루어진겁니다. 처음부터 없었던것을 매매한것이기 때문에 이것은 처음부터 무효입니다.
손해배상이라든지, 이행문제라든지 이런것들이 나올수 없습니다. 단, 집주인이 알고 있었을때, 속이고 했다면, 문제가 달라집니다. 무효가 되면서 손해배상문제가 남습니다.

후발적불능이란, 포항지진이 바로 그것에 해당됩니다. 지진이란 누구도 예상을 할수 없으므로, 누구의 책임도 물을수 없습니다.
민법에서는 "채무자 부담주의"가 있습니다. 매매계약에서는 서로가 채무자겸 채권자입니다.
집주인은 매수인에게 집을 넘겨줘야 하므로 채무자. 매수인은 집주인에게 돈을 줘야하기에 채무자이지만, 동시에 집을 받아와야 하기에 채권자 입니다.
“채무자 부담주의”란 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 쌍방의 책임없는 사유로 이행할수 없게 된 때에는 채무자는 그 채무를 면하지만, 동시에 채권자에 대한 반대 채권도 상실한다.
이해하셨나요? 그냥 처음부터 없던걸로 여깁니다.

결론은 집주인은 계약금 3천만원 돌려주고 계약을 없던일로 끝내야 하는것이죠.

참, 법률상식은 알아두면 힘이 됩니다. 법과 우리의 생활은 뗄레야 뗄수 없기 때문이죠. 앞으로 전 민사든 형사든 힘이되는 법률상식을 조금씩 알리면서 일상속에서 속지 않고 힘이되는 내용을 포스팅 하도록 하겠습니다.
굿밤되세요~