서울 부동산과 입주 물량의 상관 관계

[서울 부동산과 입주 물량의 상관 관계]

수요(매매)는 서울/경기 10~11년차 부부,
공급은 입주 물량,
유동성은 가계부문 통화량

이 3가지 요소와 서울 아파트 매매 시세의 상관관계를 따져보았습니다.

보통 상관계수가 0.5를 넘으면 통계학적으로도 유의미한 상관관계로 보는데
① 수요(서울/경기 10~11년차 부부) 0.61
② 유동성(가계부문 통화량) 0.57
③ 공급(입주 물량) -0.22
순으로 상관계수가 도출되었습니다.

-0.22라는 상관계수는 곧 음(陰)의 상관관계를 의미하는 것으로 입주 물량이 많을 수록 서울 아파트 매매가는 하락했다는 이야기가 됩니다.

그러나 절대값이 0.5 이하이므로 유의미할 정도의 상관관계는 아니라는 의미가 됩니다.

즉, 서울 아파트 매매 시세와의 상관관계에서
공급은 수요/유동성보다 영향력이 낮습니다.

매매 시세와의 상관관계는 낮지만, 전세 시세와의 상관관계는 대단히 높습니자.

입주 물량의 증감이 전세가에 미치는 영향은 당연히 큽니다.

전세가의 상승 하락이 매매가에도 간접적으로 영향을 미칠 수 있기대문에 공급도 눈여겨봐야 합니다.

물론 매매가와 전세가의 갭이 큰 시점,
가령 2009~2013년에는 전세가가 올라도 매매가에 영향을 못 미쳤습니다.
(2009년 1월 서울 아파트 전세가율 38.1%)

2020년 4월 전세가율이 54.7%인데
매매가가 조정을 겪는 상황에서 공급(입주 물량) 감소로 전세가가 오를 경우

현재 보다 전세가율이 오를 것이고, 이는 매매가에 영향을 줄 수 있습니다.