Global 집값과 국내 부동산(1)

목차

증세와 금리인상 / 부동산發 위기설 / 한국과 일본의 유사점과 차이점 / 집값 상승의 의미 / Global 집값은 지금 / Global 집값 하락 요인 / 심화된 부동산 양극화 / 부동산경기 관련 대책 / 정부대책의 문제점

〇증세와 금리인상

핵심적인 정부당국자(장관급) 사이에 경기침체여부에 대한 논쟁이 가열될 만큼 국내 경제사정이 좋지 않은 상태인데도 작년 11월에 이어 올해 추가 금리인상 필요성이 꾸준히 거론되는 점은 한국경제의 복병이다. 지금 부동산 세제개편안을 놓고 말이 많다. 그만큼 다주택과 고가주택 보유자에 초점을

맞춰 공정시장가액 비율 상향조정과 종부세율, 누진세율을 동시에 올리는 급진적인 개편안이기 때문이다. 부채억제 목적의 금리인상 이외 거래와 보유 관련한 세율을 동반해서 강화하고 있다. 원안대로 시행된다면 조세저항과 부동산 시장, 그리고 경기에 미치는 영향이 만만치 않을 것으로 예상된다. 현 정부는 부동산세에 앞서 법인세와 소득세를 올린바 있다.

〇부동산發 위기설

韓경제가 외환위기에 이어 또 다시 위기를 겪는다면 부동산發 잃어버린 20년이 될 가능성이 높다는 우려가 벌써부터 나오고 있다. 이는 우리보다 먼저 겪은 가깝고도 먼 나라 일본을 통해서도 확인할 수 있다. 1990년대 이후 달러강세 현상으로 일본은 자산 값 붕괴와 저성장현상이 상호 연결되어 발생한 복합불황의 악순환이 발생한다. 韓경제에서 이런 우려가 나오는 것은 부동산 거품의 형성과정이나 거품해소를 위한 정책대응이 과거 日정부의 모습과 흡사하기 때문이다.

〇한국과 일본의 유사점과 차이점

• 유사점

일단 부동산시장에 낀 거품(Bubble)이 심하다. 주택가격의 적정선을 평가하는 지표인 연소득대비 주택가격 비율(P/I), 주택수익 비율(P/R)이 1990년대 일본처럼 고평가된 것으로 나온다. 거품 정도도 일본은 경기의 정점에서 주택총액 비중이 GDP의 3배까지 급등한다. 작년 말 기준으로 한국도 2.3배 수준

이다. 일본의 부동산거품의 형성원인은 1980년대 중반 Plaza 합의 이후 엔高에 따른 경기둔화 효과를 우려해 경기가 활황일 때 저금리 정책을 추진한 것이 가장 큰 요인이다. 韓 부동산가격의 급등원인도 60% 이상이 저금리 정책이라는 분석이 존재한다. 부동산가격을 안정시키기 위한 정부의 각종 부동산관련 정책 대응도 증세위주인 점 또한 당시 일본과 유사하다.

• 차이점

일본은 부동산거품을 초래한 주체가 토지와 중소부동산업자이나 한국은 주택과 가계가 중심이다. 이점은 일본보다 더 우려되는 부분이다. 이유는 한국의 가계부채(1,470조원)는 7대 취약국가로 분류될 만큼 많기 때문이다. 국제결제은행(BIS)이 가계부채 건전성을 평가하는 신용 갭이 한국은 주의단계에 속한다. 참고로 신용 갭은 GDP대비 가계부채 비율이 장기추세에서 벗어난

정도를 말한다. 한국인은 생애소득에서 차지하는 아파트 비중이 크다. 따라서 경기에 미치는 충격이 일본보다 크게 나오고 있다. 국내 주택의 자산효과(0.1)는 1990년대 당시 일본과 비슷하다. 하지만 한국인의 주된 거주수단인 아파트의 자산효과는 0.23으로 당시 일본(0.1)보다 높다. 그래서 특히 APT가격이 하락 시 소비나 투자 등 경기둔화에 미치는 역(逆)자산 효과가 더 크다.

〇집값 상승의 의미

부동산 시장의 상징인 강남APT가격이 요즘 들어 심상치 않다. 현 정부의 강력한 대책에도 강남 집값이 상승세로 돌아섬에 따라 불패신화가 다시 고개를 들고 있다. 잠시 잡힐 것 같던 집값이 다시 상승세로 돌아선 것이다. 본격적인 상승국면에 들어간 것이냐는 좀 더 지켜봐야 한다는 견해가 많습니다만 상승

세로 돌아선 것만으로도 현 정부의 강도 높은 부동산 대책은 수명을 다한 것이 아닌가 하는 시각도 나오고 있다. 부동산 거래량은 1년 전 대비 1/4 수준이다. 이를 놓고도 전망은 엇갈리고 있다. 부연(敷衍)하면 거래량 부진한 가운데 상승세는 무의미하다는 의견이 있는 반면에 현 정부의 강력한 대책을 감안하면 상승세 그 자체에 의미가 있다는 입장도 존재한다.

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