[부동산 이야기] 1년에 5억씩 뛰는 강남 아파트, 과연 언제까지 ?

1년에 5억씩 뛰는 강남 아파트, 그 상한선은 과연?

1. 부동산 시황
부동산 투자 = 서울 아파트.그 중에서도 강남이라는 무언의 공식을 굳게 믿고 계신 분들이 많습니다.
실제 서울 부동산 시장의 상승세는 점점 더 무서운데요. 정부는 서울 및 강남 부동산 값을 잡겠다고 각종 규제를 쏟아내고 있습니다만, 사실 궁여지책이라는 비난은 피하기가 어려워 보입니다.

정부가 내 놓은 다양한 규제를 비웃듯 서울 및 강남권의 부동산 시장은 꾸준한 상승세를 보이고 있기 때문이죠. 반면 지방아파트값은 하락폭이 심화되어 양극화가 갈수록 뚜렷해지고 있습니다.

신혼부부와 집 없는 중년 등을 위해 대책도 내 놓았지만 소득 제한이나 대출을 어렵게 만들어 불만을 갖는 분들도 많습니다.
부동산 투기를 잡고 진짜 내 집 장만을 하려는 사람을 돕고자 나온 정부정책이..
결과적으로는 오히려 서민들의 내 집 마련을 막는 큰 산이 되고 시장을 양극화하는 부작용만 초래하는 아이러니한 상황 입니다.

2.최근 일년간의 서울 부동산 시세는?

서울 아파트 중위가격은 2009년 7월 처음으로 5억을 돌파해 큰 반향을 일으켰습니다.그 다음 기점인 6억원에 도달하기 까지는 약 7년 반이라는 시간이 소요되었습니다. (2017년 4월)

그렇다면 7억을 돌파한 시점은 언제가 될까요? 놀랍게도 미래형이 아닌 지난달(2018년 1월), 7년 반 만에 도달한 고지를 8개월 만에 돌파하게 됩니다.

8년동안 서서히 오른 서울 집값을 단 8개월만에 올려버린 결과가 되었습니다.
결국, 서울, 특히 강남 집값을 잡겠다는 현 정부의 부동산정책은 이것만 보아도 실패했다고 감히 단언할 수 있습니다.

실제 얼마나 올랐는지 체감하시기 쉽게 자료를 첨부합니다

(사진1. 잠실엘스 25평 아파트 1년치 시세변동)

(사진2-1. 래미안대치팰리스 34평 2017년 1분기 실거래가)

(사진2-2. 래미안대치팰리스 34평 2018년 현재 매도호가)

(사진3. 삼성동 힐스테이트 34평 1년 시세변동)

(사진4. 강남만올랐나? 마포 래미안 푸르지오 34평 1년 시세변동)

(사진5. 매물이 하나도 없는 동부 이촌동 중대형 단지들, 부르는 게 값이라네요.)

3.주택시장 양극화
현 정부 부동산 정책의 정수인 8.2 부동산 대책은 큰 이슈가 되었기 때문에 잘 아실 것이라 생각 합니다.8.2 대책 이후, 주택가격은 서울과 지방 간 양극화 현상이 더욱 심화되고 있는 추세 입니다.

표면적으로 서울의 집값이 큰 폭으로 상승한 이유를 들어보자면, 다주택자 규제에 따른 “똘똘한 한 채” 집중 현상을 우선 들 수 있습니다. 또한 8.2 대책 이후 재건축인가 단지의 거래가 불가능 해지면서 향후 재건축 대상이 될 아파트들에 매수세가 집중되었기 때문입니다.

실제로 서울, 과천, 분당권 등 특정 강남권 지역을 제외하면 주택가격은 하락세를 면치 못하고 있으며 특히 창원, 거제, 부산 등 조선업 관련된 지역들의 가격하락 속도가 큰 편입니다.

4.서울 부동산 상승 요인은?

여러 이유가 있겠지만 서울 부동산 상승 요인은 핵심만 간추리면 5가지 정도로 좁힐 수 있습니다.
향후 여러 대책들이 나왔을 때 해당 요인을 알고 대처하는 것이 중요하기 때문에
꼼꼼하게 읽어 보시면 도움이 될 것 같네요.

①재건축 물량 증가에 따른 멸실 증가
한국은 전세계에서도 몇 안 되는 급격한 압축성장을 기록한 나라입니다.당연히 급성장과 맞물려 특정시기에 주택(아파트)도 집중적으로 건설이 되었고, 재건축 사업 가능연한인 30년을 도래하는 아파트가 본격적으로 증가하는 시점입니다.

②다주택자 규제로 “똘똘한 한 채” 선호
현 정부가 가장 먼저 시행한 정책은 다주택자들을 압박하는 규제라고 볼 수 있습니다.

부동산 투기를 잡을 목적으로 실 거주 목적의 집 한 채를 제외하고는 규제하겠다는 일환인데요.
하지만 다주택자를 향한 압박은 오히려 커다란 부메랑이 되어 현재 날아오고 있습니다.

다주택자들이 지방 또는 수도권의 아파트는 팔아버리고 “똘똘한 강남 한 채”로 모조리 몰리고 있기 때문입니다. 쏠림 현상은 다주택자를 계속해서 타겟으로 잡는다면 계속될 것 같습니다.

③자사고, 특목고 폐지에 따른 학군 수요 증가
현 정부에서 자사고 및 특목고를 폐지하는 정책을 수립해 학군에도 많은 변화의 바람이 불었습니다.

강남, 목동, 분당 같은 일반학교들의 평균성적이 높은 곳으로 학군 수요가 증가하고 있는 것이 그 예 입니다.
이러한 정책으로 오히려 강남 8학군이 부활하는 조짐을 보이고 있고 서울 강남 학군의 핵심이라 할 수 있는 “강남구 대치동”의 집값 역시 최근 아주 강한 상승세를 보이고 있습니다.

그리고.. 자사고 외고를 폐지한다고 해서 대한민국의 학구열이 줄어들까요? 글쎄요.. 근본적인 해결책은 아니라고 봅니다.

(자사고 폐지로 분산되어 있던 학군수요가 강남으로 다시 집중........강남을 위한정책인가요)

④재건축 이슈
재건축의 대표 주자라고 할 수 있는 은마 아파트, 반포 주공, 잠실 5단지 등의 대표 아파트 들이 재건축 허가 및 사업 구체화 등으로 가격이 급등하였습니다.
또한 이런 대표 아파트들의 가격 급등은 주변 집값을 끌어 올리는데도 영향을 미치고 있습니다.

⑤새집 선호현상
서울 부동산 중에서도 신축 브랜드 아파트 및 재건축 아파트 가격 상승폭이 특히 큽니다.
아무래도 80년~90년대에 집중적으로 건설된 서울의 집들은 점점 낙후되고 있기 때문인데요.
20~30년이 지났기 때문에 ‘새집’에 대한 갈증이 심해질 수 밖에 없는 것 입니다.
실수요자들이 정말 거주하고 싶어하는 새집의 공급이 사실상 수요를 따라가지 못하기 때문에
가격 상승 폭과 맞물릴 수 밖에 없습니다.

5.앞으로의 부동산 정책
앞에서 말씀 드린 것처럼 현 정부의 부동산 정책으로 결국 양극화 현상 및 집값 상승이라는 결과만 초래되었습니다.
이런 상황이다 보니, 결국 최후의 수단인 “보유세 인상”이 현실화 될 가능성이 매우 높습니다.
제 생각에는 다주택자만 타깃으로 볼 것이 아니라 강남 등 고가주택 1주택자의 과세도 함께 강화하는 정책이 더 타당해 보입니다.

이는 종부세와 함께 다주택자 및 고가주택 보유자들에게는 상당한 부담으로 느껴질 것 입니다.
하지만 보유세율보다 부동산 가격상승률이 높아질 것으로 예상되면 정책 효과는 다시 미미해질 것입니다.
또한 세부담 상한이 있어 상승폭이 예상보다 크지 않을 수 있고 세부담을 세입자에게 전가할 수도 있으므로 큰 효과가 없을 것이라는 예상도 있습니다.

6.해결책( 순전히 제 사견입니다… ㅎㅎ)
정부의 정책이 자꾸 실질적인 대책이라기 보다는 산으로 간다는 느낌을 지울 수 없습니다.
계속해서 엇박자를 타고 있는데 그 이유는 주요 정책이 수요억제에만 초점이 맞춰져 있기 때문 입니다. 오히려 계속해서 매물의 희소성을 높이고 집 값을 더욱 끌어 올리고 있어 예측된 실패라고 해도 과언이 아닙니다.

제가 생각하는 대안으로는
①강남을 대체할 수 있는 제2의 강남 지역을 육성하여 쏠림 현상 분화
②재건축을 유도하여 공급을 늘리고 강남권 그린벨트 지역을 과감하게 풀어 대규모 물량을 공급.
③강남에 몰려있는 기업들을 수도권으로 이전 유도하여 수요 분산
④GTX(수도권광역급행열차) 등 교통혁명을 통한 수도권 지역의 직주접근성 높임
당장 집값을 잡기 위해 애먼 실수요자들만 타겟으로 할 것이 아니라 장기적 관점에서 공급을 늘리고 수요를 분산하는 방식의 근본적인 재검토가 필요하다고 봅니다.

7.결론
8.2 부동산 대책을 시작으로 내 놓는 규제 마다 사실상 실패했다고 보아도 무방 합니다.
정부는 부동산 대책이 실제 부동산 시장에 먹히지 않는 이유를 진지하게 찾고, 원점에서 재검토해야 할 것으로 보입니다.

거의 끝까지 왔다고 볼 수 있을 정도로 부동산 양극화가 심각해지고 있습니다.
계속 방치한다면 진짜 ‘큰 일’이 날 것만 같은 상황 입니다.
규제만으로 부동산 시장을 교과서 공식처럼 안정시킬 수 있다는 환상에서 깨어나 장기적인 관점으로 다각적인 접근을 해야 합니다.

과열된 부동산 시세가 빨리 안정화되어 진짜 실거주를 원하는 서민들의 주거생활에 부담이 되지 않기를 바라는 바입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.