문재인 정부의 #8.2부동산대책 1년 후. 서울 집값만 상승 이유? #1 앞으로의 부동산 상승할까 하락할까?

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안녕하세요. 찰나와 영겁입니다.

이번에 얘기해볼 내용은 8.2 부동산대책 1년 후. 서울 집값만 상승에 대해서 입니다.

어느 산업이나 마찬가지겠지만, 우선 부동산도 정부의 정책이 굉장히 많은 영향을 끼칩니다.

그렇기 때문에 정치와 경제는 따로 떨어트려 볼 수만은 없고, 그 당시의 정부의 정책이 굉장히 중요한데요.

우선 문재인 정부의 정책부터 얘기해보겠습니다.

2017년 5월 10일 문재인 정부가 출범합니다

2017년 6월 19일 첫 번째 부동산 대책이 나왔습니다만, 그 뒤에도 집값 상승이 오르는 등 정부의 의도와는 반대로 정책이 안 먹히자 다시 종합 대책을 내놓습니다.

그게 2017년 8월 2일 날 발표되었다고 해서 짧게 8.2 부동산대책이라고 합니다.

그 뒤 현재는 약 1년 정도가 지났죠.

정부가 부동산 가격 상승을 막으려고 하는 이유는 우선 전 정부의 부동산 정책으로 돌아갑니다.

전 정부였던 박근혜 정부에서는 장기간의 경기 침체를 명분으로 집값 상승을 유도하는 정책을 펼쳤는데요.

쉽게 말하면

대부분의 서민들은 자신의 돈만으로 집을 살수 없습니다. 이유는 돈이 부족하기 때문이죠.

그렇기 때문에 집을 사는 데에 들어가는 대출을 은행에 받아야 하는데요.

그것이 바로 주택 담보대출입니다.

내가 사려는 주택을 담보로 대출을 받는 것이죠.

당연히 대출금을 갑지 못하고 이자 또한 장기간 연체되거나 혹은 담보로 받은 집조차 가격이 하락해서 더 이상 담보금이 빌려준 대출금과 이자금 이하로 떨어질지도 모른다고 판단되면 은행으로 집이 넘어가게 되죠.

박근혜 정부는 이 주택 담보대출의 이자율을 낮추는 등 규제를 풀었고 이는 집값 상승으로 이어졌습니다.

왜 규제를 풀었다고 집값이 상승했냐고요?

전세가 높아지면서 집을 사는 가격과 차이가 낮아지면서, 사람들이 언제 이사해야 할지도 모르는 불안한 전세로 사느니 오히려 대출받아서 집을 사는 게 더 낫다고 생각했거든요.

대출이자가 낮아졌기에 일어나는 일이죠.

또 곧 초등학교로 입학하는 아이가 있는 가정이라면, 전세일 경우 계속해서 이사해야 하고, 그렇다면 계속해서 자녀의 학교를 옮기는 전학을 반복할 수가 있죠.

또한 이사 자체도 힘듭니다. 이것저것 봐야 하고 발품을 팔아야 하고, 여러 꼭 해야 하는 할 일들 때문에 신경 써야 해서 스트레스가 이만저만이 아니죠.

가정을 이미 이루었다면, 이사비용 또한 만만치 않습니다.
짐이 많아지게 되고, 이러한 정신적 비용들을 줄이기 위해 업체를 사용하면 한번 이사하는 비용 때문에 차라리 집을 아예 사는 게 났다고 느낄 수 있죠.

어차피 주택 실수요자라면 금방 팔 것도 아니고 평생 살아야 하는 터전이기 때문에 집값이 하락해도 장기적으론 상승하는 부동산이니 괜찮다는 여론이었죠.

그런데 문제는 정부가 부동산 규제를 푸는 적극적인 정책을 펼치면 항상 사는 사람이 증가하고, 사는 사람들이 증가하면 집값이 상승도, 집값이 상승하면 투기가 일어나며 과열되게 마련이라는 겁니다.

과열되면 터지게 마련이지요. 또한 대한민국은 자영업자분들이 많기 때문에 부동산이 오르면, 임대료 상승이라는 최악의 시나리오로 이어지게 되죠.

그럼에도 박근혜 정부가 이렇게 했던 이유는

경제 성장률이 너무 장기 침체이니까 박근혜 정부 입장에선 압박이 오고, 그렇기 때문에 부동산 경기를 부양해서 경제성장률을 억지로라도 올리겠다는 뜻이었었는데요.

부동산으로 경제성장률을 올리겠다는 건 사실 건강한 근본적인 대책은 아니었지요.

이는 정부의 강력한 의지에 맞춰서 규제가 풀리면, 부동산 가격이 올라갈 수밖에 없고, 가격이 올라가면 건설회사들이 분양을 받고 부동산 공급을 늘리는 등

확실히 투자 열기는 돈이 어느 정도 있는 투자자들이나 건설회사나 부동산 관련회사 등 여러 각도로 높아지면서 시장에 활기를 불어넣겠지만, 그 후폭풍도 어마어마합니다.

또 동시에 주택 대출을 받게 되기 때문에 가계부채가 상승하게 되고 가계부채는 국가와 사회에선 큰 리스크이지요.

그렇기 때문에 문재인 정부는 8.2 부동산대책으로 전 정부에서부터 과열됐다고 여기는 부동산시장을 안정화 시킨다는 것에 목적이 있는데요.

그 대략적인 내용은" 투기수요는 억제하고, 실수요자는 보호하고, 주거복지는 강화한다"라는 목적입니다.

투기지역에는 대출 규제를 한다든지 다주택자는 양도소득세를 중과세 한다든지 1가구 1주택자도 양도세 비과세 요건도 강화한다든지 청약 제약한다든지 등등 보유세를 제외한 대부분의 종합 규제를 했습니다.

하지만 이러한 종합적인 강력한 규제를 했는데도 불구하고

1년 후 보니

다른 지역은 부동산가격이 떨어지는데 서울 집값만 오르는...

주택시장의 "양극화" 사태가 벌어집니다.

내용을 보면

8.2대책 이후 1년간 아파트 매매가격이 전국적으로 0.63퍼센트 상승. 수도권이 3.14퍼센트 상승. 지방 주택시장은 1.7퍼센트 하락. 서울은 6.6퍼센트 상승이 일어나는데요.

살펴보면 전국적으로 별로 상승하지도 못했는데 지방 가격은 떨어지고, 수도권은 오르고 있으며 수도권에서도 알짜배기인 서울은 재일 많이 오르고 있다는 것을 알 수 있습니다.

결국 지방은 내리고 그 내린 폭만큼 수도권이 오르고 서울이 더욱 오른 셈이죠.

이는 부동산시장에서의 안전자산이라고 할 수 있는 서울 그중에서도 알짜배기 지역인 강남의 수요가 오히려 더 증가했다는 뜻인데요.

사실 더 들어가면 강남에서도 알짜배기 자리가 또 있죠.

즉 사람들의 심리상 부동산시장이 침체되어 불안하고, 정부도 투기나 과열을 막으려는 의지가 분명하며 정책들을 계속해서 만들어 밀어 붙이고 있는 등 강한 의지가 있으며, 이런 이유로 매수심리가 약화되어 거래량도 없기 때문에 좀 더 안전한 곳을 찾으려는 수요에서 비롯됐다고 할 수 있죠.

하지만 이는 생각보다 위험한 신호라고 생각합니다.

물론 정부의 억제 정책으로 상승할게 상승하지 못하고 오랜 기간 횡보하다 드디어 돌파하고 장기적인 상승으로 간다고 보시는 분들도 있고,

그래서 매수 적기라고 하시는 분들도 많으시고 그게 맞을 수도 있겠지만, 오히려 이런 말들이 나올 때가 위험할 수도 있는 법이죠.

부동산 시장의 정부의 의지는 강력하고, 거래량도 줄고, 전체적인 시장의 시총이나 상승은 미미한데 전체적인 상승이 아니라

그 안에서 알짜배기 지역 군으로 가격이 상승한다는 것은 단순히 물량 넘기기로 이번 상승이 끝나면 하락이 올 수도 있다는 신호 일수도 있기 때문입니다.

물론 누누이 말씀드리지만 개인적인 상각이므로 참고 혹은 재미로만 보시기 바랍니다.

상승할 수도 있는 것이죠.

단지, 이러한 의견도 있다고 참고하시기 바랍니다.

결국 투자는 본인이 책임지고 투자하는 것이기 때문에 다른 분들의 말은 모두 참고 자료일 따름이지요.

다음에 시간이 되면 이번이 왜 마지막 상승이 될 수도 있는지에 대해 얘기해보도록 하겠습니다.