SPAM
2017年美东刮起一股买房热潮，我不适时宜的在NJ东北部买了房。经历了这么一趟感觉学到了很多买房的知识在这里和大家分享一下，希望对一些人有用。以下是我的个人经历和意见，有的地方难免会不准确，大家还是要询咨询专业人士。再有，我买的是house，如果买Apartment, 有的可能不适用。
先说说买房整体流程。
如果你知道在哪里买房子，你可以直接上网上开始找房子，同时找real estate agent。如果你不知道买哪个town者哪个区域的房子，你可以先找个靠谱的Agent, 然后让你的Agent给推荐一个适合你的条件的town或者小区。
如果需要贷款，找朋友问一个靠谱的Banker给一个Pre-approval. 这个Pre-apprval很快，只要你提交了所需要的材料，一般半天以内就可以出来。Pre-approval只要一个就可以了，不需要找多个Banker给pre-approval. Pre-approval需要在出offer的时候一起提交上去，最好提前准备好，以防来不及。出Pre-approval，银行需要查信用记录，会对信用记录有影响。
然后在Agent和网络的帮助下开始找房子，看房子，和Agent讨论房子，觉得满意就出offer。如果被拒，再开始找房子。反复循环一直到offer被接受。
Offer接受了的话，
- 正式向银行申请贷款。一定一定一定找多个银行给quote。不用担心信用记录会受影响。短期内因为买房的hard pull在计算信用分数的时候会归类为一次hard pull。 拿到quote后，首先选择利率最低的，利率一样的话，选择费用最低的。银行处理贷款时间很长，贷款也是买房的最大不确定因素，所以offer接受了马上开始弄。选定了银行
，赶紧给资料。银行会找appraisal公司来估价。银行只会贷给你房子估价以下的贷款。如果你的出价比估价高，高出的钱要自己付现金，或者和卖家议价。合同上要求贷款30天以内搞定。我的经验是银行很慢，越早弄越好。 - 找个Lawyer代表你，和卖家的lawyer谈判。找个靠谱的Lawyer很重要。
- 你的Agent会安排各式各样的Inspection。他会给你推荐需要做什么inspection: 房子，水路，烟囱，oil tank，每个inspection都是不同的公司。整个过程等结果出来，要2-3个星期。等Appraisal和inspection结果都出来了，你可以通过律师要求买家修理结构性的问题或者讨论降价。卖家当然不想降价的，如果你的要求合理，你要坚持。新的价格出来以后，要及时给银行。NJ的买房合同上要求从inspection到讨价还价要在一个月以内结束。
- 购买Homeowner insurance。这个很简单。每家的价格都差不多。
- 做搬家前的准备。开新家的水、电、互联网账户。
- Closing。 就是最后过户的那一天。你的lawyer和title 公司会给你各式各样的表格填写, 然后就是给你钥匙，象征性的祝贺你achieved american dream就跟你bye bye啦。
- 搬家。house warming。 Happy every after.
下面是一些经验和知识。
1 Broker Fee
房子成交价格的5%-6%是Broker Fee,。买家和卖家都会有自己的broker，他们会平分这笔钱。有的Broker，为了吸引客户，会提供Rebate, 就是把他们的commission 中的一小部分返还给你。
Broken和Agent是不一样的。Broker是经纪人。Broker自己不带人看房，他们的任务是管理Agent。Agent就是跑腿的，和你看房，给你意见的人。
整个transaction下来，2.5%-3%的房价是给你的Broker。Broker从中提成（一般50%以上），然后剩下的给Agent。你也许会问，为什么Broker不用跑腿给我看房，却拿到50%的提成呢？这是因为虽然Broker不用费体力费时间给你看房，但是整个房屋交易的风险是由Broker承担的(这是我的agent告诉我的，不知真假，不知道Broker买卖房屋有什么风险)。
2 找Agent
一定要找一个熟悉你想要买房地区的Agent。除非你特别了解你所想买的小区的地理环境和房情，要不然，一定要找一个了解你所想买的小区的agent，最好是住在那里的。美国东部很多样化,有的town一两个街区就是天壤之别。要是买下来，才发现不是自己想要的环境，那就太晚了。比如说我们那个town，有的街区都是2 Mil以上的大house，一辈子都住不起的那种，然而不远的街区据说会有枪战。。。
我们找的是Exclusive Buyer Agent，就是说他们只是代表买家的Agent，他们不卖房子。这样的Agent，好处是可以避免一些conflict of interest。假如说你的agent也在卖房子，如果那个房子也符合你的标准，那么他会想方设法的让你出高价买那个房子，这样他可以拿到更高的commission. 但是这样的概率很小，我的感觉是没有必要只找Buyer Agent。 找Agent，最重要的是要需要他了解当地的环境和房情，至于conflict of interest, 完全靠Agent的职业道德。
其实我们的Agent并不了解我们想买的小区，问了他很多问题他都不知道，总觉得不给力。幸亏我朋友的老婆也是agent, 免费给了我很多意见。比较一下真的是agent 与 agent之间差别很大。他们两个人都很努力，但是明显我同事的老婆更有经验，在关键时刻给了很多关键性的意见。可惜我和我的agent已经签了合同了，而且已经合作半年了，要不然一定和我同事的老婆合作。如果有朋友想在NJ东部买房子，可以站内信我，我给你她的联系方式。注意她不讲中文。
先在有些Agent会提供Rebate。就是从他的commission中提出一部分返回给你。同等条件下，有rebate当然是好事。但是建议你不要以这个为选择Agent的标准，一个了解当地环境的agent给你的意见，远远比那rebate价值高得多。
注意，如果你没有agent，自己去open house看房子，卖家的agent也就是成了你的agent。你并不会剩下买家的Broker Fee。这种情况下你可以要求Rebate。
3 软件
我用了Zillow, Trulia 和RedFine. RedFin是最给力的。RedFin的email通知很及时，一般比我的agent的MLS 的 email还要快一天。
我一般看新出来的房子的要价和最近刚刚成交的房子的成交价。通过最近成交的房子的出价和最终成交价，可以判断你的目标小区的房情，有利于你出价。
4 人口分布
如果你在意当地的人口人种分布，可以去mapping segregation上查。https://www.nytimes.com/interactive/2015/07/08/us/census-race-map.html。美国这边对人种是很敏感的，有经验的Agent不会回答关于人种的问题。
5 什么房子不要买
5.1 不要买有地下oil tank的房子。
NJ和NY有的town很老，很多30年代以前建的房子，供热靠oil tank. 有的oil tank建的时候埋在地下，而且至今还在使用。地下oil tank最大的缺点是会漏油，而且，是oil tank就肯定会漏油，只是什么时候漏，就听天由命了。oil tank漏油巨麻烦，要请专门的公司来把油桶挖出来，光挖出油桶还没完，还要把污染的土挖出来，挖到肉眼看不出污染，然后在将周围的土送去实验室。要是结果还有污染，那就得接着挖。有的漏油漏到邻居家了，那就不是开玩笑了，邻居怎么要求你赔偿，那就不可而知了，有的还要扯上官司。甚至有的漏到地下水源了，环保局会要求你交罚款。
你说只挖油桶，不挖土行吗？答案是否定的。法律规定了，挖油桶的时候，必须要检测周围的土壤。土壤有污染的话，必须要解决。私自挖油桶，而不检查土壤是违法的。
经过了这么多年，有的房子的oil tank已经被挖出来不用了。有的由地下转到了地上。地上oil tank不用担心，因为漏油的话你会发现，不会造成严重环境污染。但是，有的人把oil tank填满沙子然后搁置在地下不用了，曾经这么做是合法的。这样的房子也不要买，因为你也不知道那个oil tank之前有没有漏油。
如果offer 接受了，一定要做个oil tank sweep。如果发现地下oil tank，除非卖家答应挖出来，要不然还是别买了。你有别的选择，为什么要冒这个风险，是不是？
我看房的时候，当时有个房子的价格和地理位置都不错，唯一的缺点是有地下oil tank，但是卖家提供oil tank insurance。刚开始，我们的agent不推荐这个房子，反复和我们强调oil tank的危险。我觉得居然有专门的oil tank insurance，即使漏了油，也不用我承担吧。后来都要给offer了，我查到一般的oil tank insurance只保10万美金，如果漏油比较严重，漏到邻居家或者地下水源，10万可是不够用的。这个房子的oil tank居然奇葩的建在driveway下面，一有车经过就会压到，而且紧挨着邻居家。越看越觉得是个定时炸弹。还有，现在很多homeowner insurance是不保有地下oil tank的房子的（地上的oil tank是没事的）。没有homeowner insurance，银行是不会给贷款的。最后时刻觉得坑太深，就没出offer。一个月后，通过RedFin，我发现这个房子最终还是没卖掉。
5.2 别听卖家瞎BB
之前有个房子卖了三个月卖不出去。我们问卖家怎么回事，卖家说之前有人给了offer，出价在他们的要价之上，但是他们很'surprised', 就没卖。到现在我们也不知道那个'surpised'是啥意思。明明是买不去处的房子，还编个理由说能卖高价。本来房子就不是我们最喜欢的，我们一看卖家这么不诚实，就没给offer。结果现在又过了4个月了，那个房子还没卖出去。
还有一个卖家说卖房是因为家里出了事情，这周必须卖掉。我们要求他们修一些东西，他们以时间短就拒绝了。不知是不是真的，不过那个房子也没买掉。
5.3 EIFS 不要买
我的agent也说过，如果房子外表是EIFS的结构，也不能买。说EIFS以前是合法的，现在被淘汰了，会有很多问题, 具体我就不清楚了, 大伙上网查一下。当时就有个房子就是因为外表是EFIS的问题我连看都没有去看。
6 出offer
根据房子的情况和房情，你要出一个你能接受的价格。注意我说的是你能接受的价格，而不是合理的价格。这两年是买房热潮，现在我身边的朋友都在考虑买房，整个房地产市场属于seller's market, 美国东部很多地方买房子都要抢的，不出高价是买不到好房子的。
你的agent会和你讨论价格，但是至于最终出价多少，还是看自己决定，agent不会给你具体数字，因为万一出多了或者出少了，agent不会承担这个责任。开始出价难免会不准，你越到后面越有经验。我是出了第六个房子的offer，offer才被接受的。
现在出offer比较简单了，都是电子化的。签字什么的都在网上弄。第一次出offer的时候，你让你的agent或者broker详细的给你介绍一下contract里面的条款。
你让你的agent在截止日期前两小时提交offer就好。这样可以防止卖家的Agent看到你的Offer以后做手脚。比如卖家的agent同时代表别的买家，而你的价格比他买家好，他有可能通知自己的买家临时更改价格。
卖家agent收到offer后，会给你的agent一个回执，证明offer收到了。
如果你遇到了完美的非买不可的房子，而市场比较热，需要出高价才能买下来，而且你觉得你的出价比这个房子的真实价格要高，你可以在offer里写明可以waive mortagagecontingency。意思是说如果房子银行给的估价不到你的出价，你会自己弥补估价和出价之间的差额，不需要更改offer的价格。但是你要算算，确定自己有这笔钱再这样写。
银行只会按照房子估价贷款给你。在很热的市场，按照房子的估价去买，是买不到的。（这是我的个人意见。大家还要和自己的agent商量。）
你的offer上面会有你的签字的。offer一旦接受了的话，卖家在上面签字以后，马上就有有法律效力了。没有合理的原因，你是不能取消这个合同的。正是因为不能随意取消，所以我的agent不允许我同时出两个offer。
网上多说你的cover letter要写自己多么喜欢这么房子，这个房子是多么多好，我觉得是没必要的。这些都是费话，卖家就是看谁给钱多卖给谁。
一般卖家会在申请deadline结束24小时之内给回复。
7 找Lawyer
买房涉及到的法律问题还是很多的。一定要找个靠谱的Lawyer。Lawyer会帮你和卖家的律师谈价格和交易细节，还会帮你搞定Title，写Deed。他们都有自己固定合作的title 公司，是不是有分红就不道了。
我的Agent推荐的lawyer还是很给力的，email很快回复，也很专业，经验也很丰富。前前后后帮我们和卖家讨论了三个之久，价格是一口价$1350。相比于我们花在其它方面的费用，我觉得这个律师费不贵。大家如果有需要，可以私信我，我给你联系方式。注意我的Lawyer不说中文。
8 Inspection 查房
你的Agent根据房子的情况推荐做一些检查。 最重要的是Home Inspection。这个报告会非常全面，涵盖了房子上上下下，里里外外，大大小小的问题。很多问题是你自己看房时候看不出来的。我的Inspector花了大概三个小时把房子查了个底朝天。报告里提出的关于房子结构性的问题，比如说烟囱不排气了，你可以要求卖家修理。但是你不能要求卖家给你做升级，比如说heater比较老了，只要能用，你是不能要求卖家更新的。你拿到报告的时候可能会吓一跳，报告里会有很多问题是你想象不到的。我们的房子条件非常好，但是报告也有45页。其实报告里很多建议修改的东西，是没必要修理的。比如说，我们的报告里说Deck安装不合规定，有重大安全隐患，要重新安装。其实这个deck已经用了10多年了，从来没有问题。我们也不打算修理。很多报告里的问题，写出来是Inspection公司为了防止将来出了问题被告而存在的。除此之外，因为我的房子比较老，我们还做了下水道以及烟囱的inspection。Oil tank sweep是必不可少的了。
拿到报告以后，你要找卖家修理结构性的问题。一般情况下，卖家是不会修理的，因为人家以后不住在那里了，懒得麻烦，他们会要求降价。你可以要求你的装修公司师傅来看房子，给个估价，再相应的和卖家谈。
9 Permit
如果卖家改造了房子而没有Permit，你尽量要让卖家把Permit搞下来。比如说家里修了厕所没有Permit，如果Town知道了的话可以要求你拆除。
记住很多house的装修都没有Permit，这个问题在美东很普遍。也不是所有的卖家都会答应去拿Permit，你做好心理准备。你也不至于因为Permit而不买这个房子，因为大多数的房子都会有这个问题，除非你买新房。遇到这样的问题可以和卖家商量价格。我们就因为地下室的墙没有permit，就要求卖家便宜不少。
你或者你的Agent可以到Town的office去拿Permit history。 一般Town里会保存十年记录，这个是谁都可以拿的。如果上面显示有Open permit，一定要卖家close掉。
如果想要更全更老的历史记录，你可以去申请OPRA report。通过这个report，你可以要求town给你所有关于这个房子的所有历史记录。这个报告也是任何人都可以申请的，但是必须有合适的理由。法律规定这个报告政府部门必须在七个工作日内提供。
10 Mortgate
现金支付的朋友请直接跳到下一段（并留个联系方式咱们做个朋友呗 :P ）。一定一定一定要多问几家。我问了5家，有的是朋友推荐的，有的是看Zillow上的评论而联系的。每一家都会查你的信用记录。但是如果你是因为买房，短期内多次被抽查信用记录，对分数的影响和抽查一次是一样的。
挑贷款的时候首先要挑利率低的，同等利率情况下，挑费用低的。贷款的费用可以在Loan Estimate 和 Closing cost的报表上找到。注意Points，有的时候叫discount， 其实是是费用，别看错了。如果银行给你Credit,报表上也会找到，计算费用的时候要排除。
Loan estimate和Closing cost上如果写着（services you can shop for），比如说title，你就不用管，因为你的律师会帮你搞定的，你不会用银行的服务。如果想了解下我是怎么比较Mortgage rate的，可以看我youtube的视频：
我以前以为利率有个误解。比如说房子价格一百万，30年贷款利率是4%，我还以为30年贷款利息一共4万。其实是每年的利息要要交4万。lol。
我开始决定用Wells Fargo因为他们利率最低，都交了appraisal的钱了，后来我把Wells Fargo的利率告诉了Chase，Chase居然给了我同样的利率，而且还给了0.125%的折扣来弥补我交给Wells Fargo的Appraisal的钱，再加上Chase的新开还贷账户给$595的优惠，和宝蓝卡10万点的优惠，我欣喜不已。后来Wells Fargo又把Appraisal的钱退回来了，喜上眉梢。所以你一定要多问几家，然后让他们match最低的利率，说不定会有惊喜。
贷款是买房风险最大的一个环节，你需要能随时联系到你的Banker。我的Banker一般在2小时以内会回复email，我也可以随时给他他电话，包括周末。有一次半夜12点发邮件他都秒回。如果你的Banker一天以内不回复你，你还是找别人吧。
越大的银行越复杂，Chase就搞错了费用和closing date。你需要仔细看你的cost estimate，有问题了及时和你的lawyer和banker联系。
如果需要从国内转账做首付的话，早点转过来吧。银行需要最近两个月的账户明细，如果账单上有大额转账记录，还要证明来源。如果是你父母寄过来的，需要他们签字说这笔钱是给你买房的。麻烦到是不麻烦，不过还是建议早点转账过来，省了一个步骤，节省了几天处理时间。
11 Title
Title就是房子的产权，我的Lawyer直接帮我搞定了，具体我也不了解。记得有两种产权，假如说两个人买房，如果一方去世了，另一方获得全部产权，还有一种是去世一方的产权会走遗嘱或者遗产分配。详细请问律师。
这里费用最贵的是title insurance。Title公司会调查房屋产权历史。比如说之前的房主如果把这个房子作为了抵押，进行了贷款，贷款default了，这个房子就要给银行。Title公司会承担这种风险。
现在整个Title行业的监管很多，每家的价格都差不多。
12 Homeowner Insurance
这个最简单了，给Progressive, Statefarm, GEICO等等保险公司打电话要报价就行了。我发现报价都差不多，也不贵。如果你有汽车保险，两个保险在同一家，一般会有优惠。
看到这里的都是诚心卖房的。那我就祝大家早日成为房奴啦！
