Steht der deutsche Immobilienmarkt vor einem Kollaps?
Deutschlands Immobilienmarkt steht kräftig unter Druck. Spekulanten und Investoren, die in der Niedrigzinsphase hochpreisige Objekte gekauft haben stecken inzwischen in einer gefährlichen Zinsfalle. Dies gilt auch und im besonderen für jene Käufer von Immobilien, die vertrauend auf das Rundumsorglos Paket des marodierenden Wohlfahrts- und Sozialstaates auf dauerhaft niedrige Zinsen gesetzt haben und zugleich auf eine Zunahme der Inflation noch setzen.
Doch so einfach funktioniert das Immobiliengeschäft nicht. Nehmen wir beispielsweise an, jemand hat vor zwei Jahren zu 500000 Euro ein in die Jahre gekommenes Reihenhaus in mittlere Lage in einer Stadt wie Düsseldorf gekauft und das ganze auf Kredit finanziert.
Für die daraus resultierenden monatlichen Belastung wurden 1100 Euro des Einkommens eingeplant zuzüglich laufender Nebenkosten für Grundsteuer, Müll, Straßenreinigung Energie und Instandhaltung.
Würde derselbe Käufer heute die gleiche Immobilie finanzeren wollen, so könnte er nur noch einen Darlehnsbetrag von rund 210 000 Euro finanzieren, da der Zinsansstieg seit letztem Jahr andernfalls sein Budget, dass ihm monatlich zur Verfügung steht sprengen würde. Denn neben den Zinskosten sind mindestens 1 Prozent der Darlehnssumme pro Jahr abzutragen - in diesem Fall - also bei einem Immobilienkredit über 500000 Euro - macht das monatlich nochmal ca. 420€, die auf die gestiegene Zinsbelastung oben drauf kommen.
Binnen 12 Monaten ist seine 500000 Euro Immobilie nur noch 210000 Euro wert. 290000 Euro Wertverlust sind somit als realistisch anzusehen. Kein Wunder dass die Zahl der Immobilienangebote derzeit drastisch zunimmt, ehe der Mob bemerkt, dass die Eigenheimpreise real nicht einmal die Hälfte von dem Wert sind, was sie vor ca. einem Jahr noch waren.
Bei 3,75% Zinsen für einen Immobilienkredit, wie derzeit, ist seine Zinsbelastung innerhalb eines Jahres von rund 600€ monatlich um fast 1000 Euro im Monat auf ca. 1562€ angestiegen.
Dazu kommen die Tilgungsverpflichtungen in Höhe von mindestens 1 Prozent pro Jahr, so dass jemand der solch eine vollkommen überteuerte Immobilie kaufen will statt 1100 Euro zuzüglich Nebenkosten von ca. 350€ monatlich nunmehr ca. 2000€ im Monat finanzieren müsste um ein solches Objekt zu erwerben. Oben drauf kommen dann noch die Nebenkosten, die eher gesteigen als denn gefallen sind.
Verkäufer die für solche Immobilien derzeit ihre Einstandspreise verlangen - und das werden immer mehr, so hat es den Eindruck, werden erhebliche Preisabschläge in Kauf nehmen müssen, so denn sie ihre Immobilie loswerden wollen. Denn statt 500000€ wie in diesem Beispiel sind allenfalls bei den aktuellen Zinsen für einen Käufer nur noch rund 210000 Euro finanzierbar - vorausgesetzt er wird nicht in den kommenden 20 -25 Jahren arbeitslos oder erwerbsunfähig oder gerät durch weiter steigende Zinsen in einen existentiellen Finanzierungsnotstand.
Steigen die Zinsen weiter so werden im Gegenzug die Immobilienpreise in Deutschland weiter implodieren - und die Banken wegen Unterdeckung der Kredite von den jetzigen Immobilienbesitzern massenhaft Nachschussverpflichtungen zur Besicherung bestehender Kreditverträge verlangen. Es ist davon auszugehen, dass die Mehrzahl der Kredit finanzierten Immobilien jedoch nicht in der Lage sein werden binnen weniger Wochen mal eben 150000 oder auch 250000 Euro aus dem Ärmel zu zaubern um ihre Immobilie vor der sonst drohenden Zwangsversteigerung zu retten.
Als Folge dieser Zinseskalation, welche von Politik und Zentralbanken angestoßen wurde ist damit zu rechnen, dass der gesamte Immobilienmarkt in Deutschland weiter kollabiert, so denn weitere Zinsanstiege, wie angekündigt erfolgen.
Bei einem Zinsatz von beispielsweise 7 Prozent für einen Immobilienkredit würde der noch finanzierbare Teil bei einem Kaufinteressenten für die ehemalige 500000 Euro Immobilie auf unter 90000 Euro kollabieren - da die Zinslast ansonsten eine geordnete Lebensführung unmöglich machen würde.
Wenn Verkäufer von Immobilien derzeit immer noch Mondpreise verlangen die auf Vorkrisenniveau sich bewegen und Politiker und andere Schaumschläger argumentieren, dass der Zuzug an finanzschwachen ungelernten Flüchtlingen stütztend auf den Immobilienmarkt wirken würde, dann ist diese als grober Unfung einzuordnen und bewegt sich fernab der finanzmathematische Realitäten.
Erschwerend kommt für Immobilienbesitzer in Deutschland hinzu, dass die Junta in Berlin bereits nicht nur die Grundsteuer drastisch erhöhen wird, sondern auch sicherlich mit dem Gedanken einer Sonderabgabe spielt.
Sollte es ähnlich ablaufen wir vor rund 10 Jahren in Griechenland, dass Sondersteuern auf Immobilien erhohen werden, dann wird auch in Deutschland der Immobilienmarkt vermutlich um mehr als 90 Prozent von seinen aktuellen Niveaus aus einbrechen - nur dass diesmal niemand die ruinierten deutschen Schlafschafe wie seinerzeit die Deutschen in Griechenland, retten wird.
Meines Erachtens hat die Masse noch nicht realisiert, dass die Zeiten für Mondpreise am Immobilienmarkt vorbei sind, sofern nicht eine Hyperinflation die Zinserhöhungsbemühungen der Zentralbanken aushebelt.
Ein Kollaps des Immobilienmarktes in Deutschland, wie er sich abseits des staatlichen Bausektors inzwischen abzeichnet, wird die gesamte Wirtschaft in Deutschland in einen fatalen Abwärtsstrudel reissen. Denn um es mit den Worten von Professor Hans Werner Sinns einmal zu sagen gilt auch hier: Funktioniert der Immobiliensektor nicht mehr, dann läuft die gesamte Volkswirtschaft in Deutschland Gefahr ebenfalls zu kollabieren. Dies hat er übrigens nicht im letzten Jahr oder vor wenigen Wochen gesagt, sondern vor einigen Jahren während seiner Gastprofessur an der HHU in Düsseldorf.
Das Baugewerbe hat einen zu hohen Anteil am BIP in Deutschland, als dass man einen Rückgang oder gar einen Kollaps des Immobilienmarktes volkswirtschaftlich einfach ausblebenden könnte.
Schaut man sich die Aktienkurse der Wohnungsbaugesellschaften wie von Vonovia an, dann ist man auch dort der aktuellen Realität weitaus näher gekommen als viele private Immobilienbesitzer bereit sind sich einzugestehen.
Fakt ist, dass die Referenzwerte auf denen die neue Grundsteuer bemessen werden solle, allesamt bereits Schall und Rauch sind, da diese astronomischen Preise artifziell dermaßen verzerrt sind, dass sie die Realitäten im Immobilenmarkt nicht einmal ansatzweise widerspiegeln.
Ein Reihenhaus in einer Stadt wie Düsseldorf darf meines Erachtens mit Blick auf zukünftige Risiken nicht mehr als 1 Kilo Gold kosten - alles andere droht mit Blick auf das Agieren der Sozialisten und des Ampelfaschismus am Ende verlustig zu werden.
Wer meint es wäre preiswert in einem Umfeld steigender Zinsbelastungen und zunehmender Kriegsgefahren für Deutschland Immobilien zu kaufen, deren Preise wahrscheinlich sich weiter mehr als halbieren werden, dem ist nicht mehr zu helfen.
Denn in dem Augenblick, wo dann mit dem Zusammenbruch des Immobiliensektors auch noch immer mehr Menschen arbeitslos werden, wird der gesamte Immobilienmarkt in beispielloser Art und Weise kollabieren. Dies gilt erst Recht, wenn Deutschland als Folge des Totalversagens der Junta in Berlin mit Blick auf die Verletzung der Feindstaatenklausel und die Panzer- und Waffenlieferungen an die Ukraine sich erneut in ein Schlachtfeld des Krieges verwandeln sollte.
Die Wahrscheinlichkeit für solch eine Entwicklung beziffer ich in zwischen mit rund 65-70%. Sprich Deutschlands Bevölkerung muss sich darauf einstellen nach dem zweiten Weltkrieg erneut in Schutt- und Asche gebombt zu werden.
Dies mag den international organisierten Faschisten gefallen, ist aber beim Eintreten einer solchen Entwicklung als humanitäre, wie auch volkswirtschaftliche Katastrophe zu werten, so denn es dem eigenen Staatsvolk nicht gelingt die aktuelle Regierung und Machthaber mit allen zur Verfügung stehenden Mitteln, welche das Gesetz und die verfassunsgmäßige Ordnung ihnen an die Hand gibt, die Wohlstandszerstörer und Grundgesetzfeinde zu entmachten.
Gegenwärtig ist der komplette Kollaps der deutschen Immobilienwirtschaft - nicht zuletzt auch mit Blick auf die Geschehnisse in der Ukraine nicht auszuschliessen. Im Falle eines Krieges auf deutschem Boden droht der Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Dieses Risiken scheinen mir derzeit im Immobiliensektor nicht eingepreist zu sein.
Daher ist ein weiterer Absturz der Immobilienwerte und eiin Kollaps des Immobiliensektors insgesamt nicht mehr auszuschliessen.