Worauf Sie bei einer Immobilie als Kapitalanlage achten sollten…

Immobilien sind eine sehr gute und vor allem sichere Kapitalanlage, wenn man ein paar Dinge beachtet. Aber das ist bei jeder Anlageform so. Zudem bieten Immobilien eine langfristige und sichere Geldanlage, die noch dazu inflationssicher ist.

Oft werden die Immobilien als Altersvorsorge neben der Rente und anderen Rentenvorsorgeprodukten angeschafft. Doch bis dahin ist es ein langer Weg. Insb. als Vermieter sollte man die Immobilie so managen, dass diese Form der Kapitalanlage auch als solche funktioniert. Statistisch gesehen, gibt es in Deutschland ca. 40,5 Mio Wohnungen, davon sind 22 Mio vermietet sind. Von diesen 22 Mio Mietwohnungen halten 14,5 Mio Wohnungen den sog. privaten Kleinanlegern.

Die Altersvorsorge

Oft wird eine Immobilie als Kapitalanlage deshalb angeschafft, da diese zur Altersvorsorge dienen soll. So werden oft Wohnungen in der Lebensmitte erworben, wenn die Käufer finanziell und beruflich gefestigt sind. Im Schnitt vergehen dann bis zur Rente noch 20 Jahre. Bis dahin gilt es, die Immobilie, auch durch regelmäßige Instandhaltungen zu erhalten, die Mieten entsprechend der Marktentwicklung anzupassen, was leider oft vergessen wird, und natürlich die Schulen in dieser Zeit abzutragen, so dass die Immobilie bis zum Rentenbeginn schuldenfrei ist.

Worauf Sie bei einer Kapitalanlage achten sollten: Instandhaltung, Mieter und Mietanpassungen

„Leider verläuft die Entwicklung nicht immer optimal“, sagt Marco Feindler, Geschäftsführer der HW Heidelberger Wohnen GmbH. „Viele Immobilien werden vor dieser Zeit verkauft, weil genau die Mieterauswahl nicht optimal war und der Mieter entweder nicht zahlt, gleich einen Rechtsstreit hervorruft oder anderweitig die Eigentümer der Wohnung ständig mit Mängeln konfrontiert, um die Miete nicht zahlen zu müssen. 30% der Immobilien, die wir verkaufen sind von Eigentümern, die mit solchen Mietern zu tun haben und einfach keine Lust mehr haben. Aber auch die vergessene Mieterhöhung oder nicht getätigte Instandhaltungen führen dazu, dass die Immobilie als Altersvorsorge dann nicht die gewünschten Erträge abwirft.“

Reparaturstau EFH/MFH

Der Begriff Reparaturstau beschreibt, dass Probleme oder nötige Reparaturten bzw. Instandhaltungen nicht dann durchgeführt werden, wenn es nötig ist, sondern man lebt mit dem verschlechterten Zustand. In der Regel sind solche Probleme bei Gebäuden vorhanden, die vor 1980 gebaut wurden. Hier stehen oftmals größere Investitionen an, die am Ende Ihrer Lebensdauer sind. Dach, Fenster oder die Heizungsanlage sind hier oft das Problem.

Diese Investitionen werden in der Regel deshalb nicht getätigt, da nicht von Anfang an pro Monat eine sog. Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Gerade die o.g. Gewerke kosten dann schnell 100.000 Euro und mehr und dazu ist dann oft kein Geld da.

Reparaturstau WEG

Befindet sich die Kaptialanlage innerhalb einer WEG, dann enden diese notwendigen Reparaturen schnell in ungeplanten Sonderumlagen zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Diese ungeplanten Investitionen lassen die Rendite für Jahre ins Minus schießen und die geplante Kapitalanlage verwandelt sich schnell in eine Geldverbrennungsmaschine anstatt zu einer Altersvorsorge.

Wertentwicklung und Mieten

Die zwei wohl wichtigsten Themen bei Immobilien sind die Wertentwicklung bzw. der Werterhalt und die Mieten, da diese zwei Faktoren die Rendite direkt beeinflussen. Deshalb ist es extrem wichtig, beim Kauf die Wertentwicklung insb. langfristig für die nächsten 20 Jahre zu prüfen, sowie die aktuelle und die zukünftig erzielbaren Mieten. Nur durch diese zeitlich langfristige Betrachtung kann eine Kapitalanlage funktionieren. Insb. darf man das Thema Mietanpassungen nicht vergessen. Ohne die regelmäßige oder automatische Mieterhöhung durch Staffelmietvereinbarungen, frisst die Inflation und die Jahr für Jahr immer höher werdenden nicht umlegbaren Kosten stetig die Rendite auf. Schlimmer noch: Soll die Immobilie einmal verkauft werden und ist die Miete auf dem Niveau von vor 20 Jahren, ist diese für andere Kapitalanleger völlig uninteressant.

Exitstrategie

In der Regel wird eine Immobilie zur Kapitalanlage zwar sehr langfristig gehalten, aber doch nicht ewig. Häufiges Ziel ist es, beim Renteneintritt mit +- 5 Jahren, auch je nach Stand des Immobilienmarktes, diese zum passenden Zeitpunkt zu veräußern und damit sicher das Kapital auf einem Konto zu haben. Insb. wenn klar ist, dass Rente und Mieteinnahmen zusammen nicht ausreichen, um den gewünschten Lebensstandard zu finanzieren, so macht ein Verkauf Sinn. Aus diesem Grund ist es extrem wichtig, sich schon beim Kauf Gedanken zu machen, wann man die Immobilie verkaufen möchte.

Autor Marco Feindler, M.A.
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