浅谈楼市|月旦评

2018年伊始，过了小寒节气，上海的气温也来到了最低温度，零下4度。作为一名南方人，深知南方的冬天若是到了零下，那真是刺骨的冷。同样寒冷的还有上海的楼市，过去一年，由于各种政策的出台，上海楼市几乎到了最近几年的冰点。房价的涨跌也深深的牵动着广大老百姓的神经。我们首先来回顾下最近一年上海房地产的行情形成的原因。

一，房地产政策：上海在2016年多次出台关于控制房价的政策。由于2016年初房价的非理性上涨，上海政府在3月25号出台调控政策1：非本市居民的购房资质从连续缴满2年社保延长为5年，2：禁止凭收件收据担保放款，银行只能在新产证出来才能放款。综上，325政策的主要内容包括提高非本市居民在沪的购房门槛，严控变相加急房产交易流程，必须按照正常流程交易放款。由于金九银十的价量齐升和购房者普遍通过离婚来做首套贷款的大背景下（夸张的时候，浦东民政局一天只能领50个离婚号，由此带来不良的社会风气），在11月28号再次出台调控政策1：将首套房贷款的首付从原来的30%提高到35%，2：凡是有贷款记录（全国范围内），不管目前名下是否住房，再次买房都算二套。1128政策对首套购房影响不大，主要提高了二次购房的成本，大大加大了置换的成本，首付从原来的30%提高到70%，而且利率也变为基准利率（目前基准利率是4.9%）上浮10%。基于2016年的两波上涨行情，大部分地段房价接近翻倍。

二，银行政策：2016年初，市场上主要银行对于首套人民币贷款利率为基准利率下浮15%（8.5折）。325政策出台之后，政府强制银行的首套利率不能低于下浮10%（9折），统一了市场上银行的贷款折扣最大力度，客户的融资成本上升了。1128政策出台之后，银行的放款速度严重拖慢，从原来产证出来1个月内放款延长至3个月左右放款。其实从银行层面拉长了整个交易时间，原本从买房到放款可能需要2,3个月，现在至少4,5个月，交易时间大大拉长。
三，土地政策：目前政府控制开发商的预售价格，若开盘价格超过政府指导价则不给预售证，所以出现了一手房比周边二手房便宜的怪相，比如翠湖天地四期的预售价是12万，而之前几期的价格普遍已经到15万（链家APP数据）。有数据表示：目前上海有140个楼盘代售，但没有拿到预售证。随着2017年的租售同权在全国各地推广，增加了租房用地供给，减少了用于住宅开发的土地供给。随着目前租赁政策的密集出台，长租公寓市场在资金,土地等层面上获得较大支撑。北京5年内将供应1000公顷集体土地建租赁房；浙江开展省级住房租赁试点，温州、绍兴等地被列为试点城市；此外，上海、合肥、郑州、成都、武汉等均有利好长租公寓发展新动向。而且建设银行甚至打算提出了长租房贷款业务。有理由预判，未来用于住宅建设的用地比例会下降，主要城市新房的供给量比往年会下降。

从宏观角度来看，目前一线城市房地产处于相对比较低谷的行情，十九大关于房地产的精神还是维稳为主，再次重申房子不是用来炒的，政府不希望房价有特别大的涨幅。可以预见，2018年上半年的政策应该会比较平稳，是买房的好机会。我们可以用比较简单的方式来判断房价的走势：短期看金融，中期看土地供应，长期看人口流动。虽然目前金融端和土地供给端相对往年比较低迷，但如果您看好上海等主要一线城市的人口吸引力以及政府的政策导向，那么这些城市的核心地段房价应该还是有增值空间的。我们来看美国、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入是最基本的规律和趋势。为什么呢？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想。而且我们来对标一下国际上的大都市，比如香港、纽约，甚至台北的房价都比上海高。
从微观角度来看，1：当时在2015年，2016年高价拿地的开发商开发的小区到2019年初会到预售阶段，这些小区的价格可想而知。 2:2019年初会有一部分非本市居民满足了购房资格，市场上需求增加，根据供需理论，刚需房价势必上升。3：目前上海市的普通住宅的标准已经不符合现在上海的行情，目前内环内小于450万，外环内小于310万，外环外小于230万 才符合普通住房。但目前上海能符合普通住房标准的房子已经很难找到了，所以普通住房的标准提高的可能性非常大，随着带来的就是房价的上涨。普通住房和非普通住房的区别在于交易时普通住房的税比较低，有利于买方成交。4：出让土地一直是当地政府的主要收入来源，如果土地出让量一直比较低迷，从政府收入的角度来说也不太能长期持续。

综上所述，上海房价短期还会比较平稳，个人觉得2018年上半年是买房上车的好时机。但是在政策变化非常快的中国，很难预测长期，通过宏微观两方面来分析，房价未来上涨的可能性还是有的，但是幅度不会像之前那么大，虽然预计到2035年，上海希望控制常住人口在2500万左右，但是大城市的影响力还是非常强大的，可参照发达国家的历史情况。虽然说大家普遍认为房地产的黄金时代已经过去了，但是白银时代或青铜时代还是很有可能会在某一天到来的。