[독서 후기#15-7] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2부-5)

blackeyedm (85)in Korea • 한국 • KR • KO • 2 years ago (edited)

드디어 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 독서 후기 마지막 편입니다^^;;

그리고
이 책은 저에게는 아주 좋은 내용이 많아서~ 길게 포스팅하게 되었네요~

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (2부-5편)

저자: 이현철 소장

출시일 : 2018년 1월 5일

Chapter 03. 무주택자들이 궁금한 Best 9

01. 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?

첫 번째,

주택 보급률이 100%가 되면 가격이 안정되어 흘러갈까요?
절대 그렇지 않습니다.
왜냐하면 수요는 일정 지역에, 새로운 아파트에 몰리게 되어 있습니다.

전세를 보면 공급이 부족한지, 남는지를 알 수가 있습니다.
전세는 투기 수요가 없는 실수요가 전부입니다.
그래서 일시적인 투기 수요에 의한 가격 왜곡 현상이 발생할 수 있는 매매가와 달리 전세의 경우 실수요 위주이기 때문에 수요와 공급의 정도를 그대로 반영해 가격이 형성될 수밖에 없습니다.

그런데 서울, 수도권의 경우 매매가 상승에 가려져서 그렇지 몇 년 전 전세가가 급등했다가 지금도 꾸준히 상승하고 있는 상태입니다.
이를 보면 공급이 부족한 지역을 알 수가 있습니다.

두 번째,

무주택자는 여전히 무주택자입니다. 여러 가지 이유가 있을 수 있겠으나 무주택자는 집을 사고자 하는 생각이 없다고 봐도 무방합니다.

그리고

이분들이 바로 전세가를 올려주기 때문이죠.
지금부터 만약에 집값이 내려간다고 가정해 보겠습니다.
집값이 내려가면 무주택자들이 집을 과연 살까요?

이때는 더욱더 못 삽니다.
왜냐하면, 떨어질 것 같으니까요.
집을 사면 손해일 것 같은데 왜 집을 삽니까?
일반 사람들의 아주 미묘한 심리를 전혀 고려하지 않는 일반적인 재화를 보는 시각으로 주택을 바라보기 때문에 오류가 발생하는 것입니다.

다른 재화는 가격이 싸다 싶으면 수요가 늘지 않습니까?
그러나 집은 집값이 싸지면 오히려 수요가 줄어듭니다.

무주택자는 더 떨어질 것 같아서 못 산다는 말이 와닿기도 합니다.
주식, 코인도 더 떨어질 것 같아서 기다리고 있다가 나중에 다시 상승으로 돌아설 때 매수하려고 하면 또 망설여지는 그 느낌인 것 같네요~

세 번째,

일부 투기세력에 의해 집값이 올라간다고 보고 있습니다.
이것은 아주 큰 오판입니다.
어떻게 보면 이들은 세력이 아니고 시장의 흐름에 편승한 자연스러운 투자 행위라 볼 수 있을 것입니다.
제가 이들을 옹호하는 것이 아니고 자연발생적으로 이 시기에 생겨나는 투자 형태라는 것입니다.

정책자들의 시각이 서울에 집중되어 있어서 잘 모르시나 본데 작년(2018년 책 나옴)까지 대구의 집값 상승률이 전국 최고였습니다.
대구에서도 자연스레 상승하는 시기에 갭 투자나 분양권 투자가 활발하게 이루어졌습니다.

그리고

자연스럽게 지금은 시장이 꺾여서 하락세를 타고 있습니다.
이번 규제 대상 지역에 대구는 빠져있지요?
제주도는 어떻습니까?
불과 작년까지만 해도 제주도도 투기 열풍으로 난리가 났던 지역입니다.

제주도도 규제 대상 지역에서 제외되었습니다.
시장이 하락세로 변했으니까요.
지금의 투기세력들은 시장을 주도하는 세력이 아닌, 분위기에 편승한 각 개개인들입니다.
조금 지나서 자연스레 시장이 하락장으로 변하면 이들의 움직임도 없어질 것입니다.

지방 시장을 몇 년 전으로 거슬러 가서 살펴봐도 그동안 정부가 취한 규제는 거의 없습니다.
그런데 지방 시장은 크게 올랐다가 지금은 자연스럽게 하락장으로 이어지고 있습니다.

부동산 이론에 의하면 정부의 시장 개입은 반드시 실패하게 되어 있습니다. 그것은 부동산의 특징으로 인해서입니다.

공급 조정이 안 됩니다.
일단 그 규모가 엄청납니다.
공급을 많이 해 조정하기 위해서는 천문학적인 자금이 소요됩니다.
그리고 공급 기간의 장기성이 있습니다.

지금 당장 공급을 해야 하지만 정부가 정책을 바탕으로 공급을 시작하겠다 하면 그 결과가 최소한 3년은 걸립니다.
집을 짓는 기간이 필요하니까요.
그동안 시장에서는 난리가 나게 됩니다.

공급에 대한 대책이 없이 수요만으로 시장을 조절하는 것은 한계가 있습니다. 그래서 정부 정책은 실패하게 되어 있는 것입니다.

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02. 그럼 집값은 언제 내려가나요?

첫 번째는 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 합니다.
한두 해 공급과잉이 있다 해서 가격이 내려가지 않습니다.
입주할 물량이 해마다 쌓여 있어야 합니다.

시장에서 지속적인 감당이 어려울 정도로 있어야 합니다.
한두 해로 끝날 물량이면 시장에서 충분히 소화가 가능해지고 하락세는 일시적으로 끝날 수도 있습니다.

시장 참여자들이 가격이 내려가고 있는데 앞으로도 입주할 물량이 지속해서 있다는 것을 인지하고 있어야 합니다.
그러면 미래가 두렵게 됩니다.

둘째는 공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 합니다.
폭등으로 인해 전세가와 매매가의 갭이 상당히 떨어져 있어야 합니다.

세 번째는 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 합니다.

네 번째는 투자자들이 묻지 마 투자자가 주를 이루어야 합니다.
묻지 마 투자자는 이것저것 따지고 묻지고 않고 아무 분양권이나 사는 사람을 의미합니다.

보통 집을 사고자 하는 사람들은 집에 대해서 요모조모 꼼꼼히 따져보는 것이 원칙입니다.
그런데 일정 시기가 되면 그러한 행위를 할 수가 없게 됩니다.

청약열기는 너무나도 뜨겁고 주변 아파트는 급등을 지속하기 때문에 집을 사기 위해 꼼꼼히 검토하는 행위를 할 수가 없게 됩니다.

그리고

이 시기에는 아파트에 대해서 부정적인 사람도 투자자로 진입을 하게 됩니다.
바로 이런 사람들이 묻지 마 투자자가 될 확률이 매우 높습니다.
이런 분들은 진입하는 계기가 본인의 투자 계획에 의한 것이 아니라 주변 사람들이 대부분 아파트로 인해 돈을 벌었을 때 뒤늦게 그 대열에 동참하게 되는 것입니다.

이러한 대략 4가지 정도의 전제조건이 마련이 되면 그동안 쌓여 있던 분양 물량이 입주하는 순간부터 떨어지기 시작합니다.

이때는 시장 참여자들이 공포에 쌓여 있기에 폭락에 가까운 하락을 하게 됩니다.
한두 사람이 매물을 내던지는 것이 아니고, 그 수가 많게 되면 그 공포는 전염에 가깝게 형성되는 것입니다.

이때 비로소 하락하게 되고 이 하락이 시작되면 그동안 적체되어 있던 지속적인 물량으로 인해 한동안 계속해서 하락하게 됩니다.

그러기 위해서는 반드시 먼저 폭등에 가까운 가격 상승이 있어야 합니다.

그리고

점진적인 상승이 이루어지는 것을 폭등이라 하지는 않습니다.
우리가 이미 겪어봤던 2006년 부동산 상승을 바로 폭등이라고 하는 것이죠.
이때 1년 동안 거의 2배 가까이 상승했습니다.

또한,

정부가 규제를 써서 하락시키려 해도 이 전제가 마련이 안 되면 하락은 일시적인 뿐 다시 오르는 과정을 겪을 수밖에 없습니다.

작년에 1000만 원이면 아파트를 살 수 있다고 한 지인이 있었습니다.
저는 작년에 부동산에 대해 전혀 몰랐던 상황이고요~
1000만 원에 살 수 있다?!
아마 전세 세팅을 하고, 갭 투자하는 방법인 것 같은데요~

저는 잘 몰라서 안 한다고 했죠~
지금 돌이켜보면...
안한 선택이 정말 잘한 선택이 된 거죠~
지금 고점 찍고, 몇 억~ 몇 십억 정도 하락했다는 기사들이 쏟아져 나오고 있습니다 @.@

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03. 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?

가격 흐름을 아시고 매도 계획을 세워야 합니다. 적당한 시점에 매도하고 다른 지역에 투자하거나, 침체기에는 당분간 전세로 들어가서 사는 방법도 한 가지 방법이 될 수도 있습니다.

어떤 분은 이렇게 말씀하십니다.
자기는 아파트를 살기 위해서 사는 것이지 가격이 오르고 내리는 것은 아무런 상관이 없다고 말입니다.

그런데 사람의 마음은 화장실 가기 전과 다녀온 후가 반드시 다릅니다.
살 때는 그런 마음으로 샀다고 하더라도 집값이 내려가서 기분 좋은 사람은 한 명도 없습니다.

그런 분들이 결국에는 최고 바닥에서 매도할 가능성이 매우 큽니다.
집을 한 채를 사더라도 반드시 어느 정도 투자 목적을 가지고 투자를 한다 생각하고 실행하시는 것이 좋습니다.
손해를 보는 것보다는 버는 것이 조금이라도 좋겠죠?

중요한 것은 사는 것보다 매도가 중요하다는 것을 명심하시고, 그리고 매도의 시기는 아파트의 흐름을 알아야 어느 정도 가시권에 있다는 것을 아셔야 합니다.

자금이 부족한 분은 꼭 자가를 구입할 필요는 없습니다.
자기 자금에 맞게 계획을 잘 세워서 지금 사는 전세의 형태를 지속하고 단돈 몇천만 원의 여유자금을 가지고 다른 지역의 아파트나, 오피스텔 등을 사두는 것이 현명한 방법입니다.

아파트 사이클을 잘 살펴보면 떨어지는 시기는 길어야 3~5년 정도입니다. 그리고 올라가는 시기는 짧게는 5년, 길게는 거의 10년 정도입니다. 그래서 많은 분이 정확하게 사이클을 알지 못하더라도 떨어지고 난 뒤 적당한 시점에 주택을 구입하게 되면 돈을 벌게 되는 것입니다.